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以不動產出資設立子公司,能有幾種方案可以選

責任編輯:admin發布時間:2017-08-24 14:20瀏覽

  

基本情況

 

  北京東城A公司(商業企業)擁有一購入多年的住房(位于西城區),房屋原值約為350萬,市值約為2500萬。現A公司準備將該住房出資在西城設立全資子公司。為使得稅收利益最大化,擬約定按如下兩個方案進行操作:

  第一種方案:A公司先用部分現金和住房出資設立子公司。

  第二種方案:A公司先用現金出資設立子公司認定為一般納稅人后,再以住房對子公司進行增資。

 

第一種方案稅費測算

 

  (一)A公司涉稅

  1、增值稅及附加

  A公司以住房出資,屬于銷售不動產,應繳納增值稅。A公司取得的房屋在2016年4月30日以前,可采用簡易計稅辦法計繳增值稅,征收率為5%,銷售額為出資作價扣除取得該房屋的原價后的余額為銷售額。A公司需向子公司開具發票。

  應納增值稅=(2500-350)/1.05*5%=102.38萬元

  城建稅及附加=102.38*(7%+3%+2%)=12.29萬元

  如果A公司以現金和土地出資設立子公司,子公司取得“三證合一”營業執照,在辦理工商登記時就視同辦理稅務登記。由于A公司出資事項在前,辦理工商登記事項在后,也就是說A公司以住房出資開具的發票時間在辦理工商(稅務)登記之前。子公司無法取得增值稅專用發票,不能進行抵扣。

  為使A公司繳納的增值稅可以在子公司處進行抵扣,由A公司以現金出資設立子公司,子公司認定為一般納稅人后,A公司再以住房對子公司進行增資。即所述的第二種方案。

   2、印花稅

  母公司以住房對子公司進行出資,房產證需到房管部門辦理變更,出資協議屬于產權轉移書據,母公司和子公司圴應就該協議按“產權轉移書據”進行貼花,稅率為萬分之五,計稅依據為住房出資金額。

  應納印花稅=2500*5/10000=1.25萬

  3、土地增值稅

  A公司不屬于房地產企業,可適用“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資,對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業,暫不征土地增值稅。”規定,住房出資不征收增值稅。

  4、企業所得稅

  A公司以住房出資應按出資額確認財產轉讓收入,住房成本、稅費可按規定在稅前扣除。

  就該事項確定的應納稅所得額為:

  2500-102.38-12.29-1.25-350=2034.08萬元

  單該筆業務應納企業所得稅=2034.08*0.25%=508.52萬元

   如果A公司當年度和以前年度有未彌補虧損,則應先用于補虧。

  A公司如近期將子公司股權對外轉讓,則適用“以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得,可在不超過5年期限內,分期均勻計入相應年度的應納稅所得額,按規定計算繳納企業所得稅。”沒有太大意義。

  綜上所述,A公司繳納稅費合計為624.44萬元(假定企業所得稅全繳)

  (二)子公司涉稅

  1、印花稅

  子公司就出資協議需按“產權轉移書據”貼花,金額為1.25萬元。

  還應就資金賬簿貼花,假定注冊資金為2600萬元,印花稅為1.3萬元(2600*5/10000)。其他賬簿及權利、許可證照(營業執照、房產證)按件貼花,每件五元。

  2、契稅

  子公司為A公司的全資子公司,子公司取得A公司用于出資的住房,屬于同一投資主體內部所屬企業之間房屋權屬的劃轉,可免繳契稅。

  3、增值稅

  子公司無法取得增值稅專用發票,不能抵扣進項102.38萬元。

  綜上所述,子公司繳納稅費合計為2.55萬元。

 

第二種方案稅費測算

 


  第二種方案下,A公司以住房對子公司進行增資涉稅事項與第一種方案相同。A公司繳納稅費合計為624.44萬元(假定企業所得稅全繳)。

  第二種方案下,子公司能取得A公司開具的銷售住房專用發票,可以抵扣進項102.38萬元,相應增加企業稅前利潤114.67萬元(102.38*(1+12%)),增加稅后凈利86萬元(114.67*75%)。其他稅務事項與第一種方案相同,即繳納印花稅2.55萬元。

 

方案選擇建議

 


  對于選擇方案一還是方案二,需由子公司的經營業務來確定。如果子公司業務規模大,預計將達到一般納稅人標準,或者雖不能達到一般納稅人標準但選用一般計稅方法優于簡易計稅方法,則選擇方案二更優。

 

操作關鍵點

 


  (一)稅務關鍵點

   1、A公司不動產出資簡易計稅備案

   2、A公司不動產出資發票開具

   3、A公司土地增值稅優惠辦理

   4、子公司契稅優惠辦理

   5、如采用第二種方案子公司需辦理一般納稅人資格登記

  (二)其他相關事項關鍵點

  1、A公司不動產應產權清晰,不能抵押、質押。

  2、不動產評估

  3、股東會及公司章程對不動產出資的決議、約定條款描述,以及公司注冊資金事項的約定

  4、到房屋管理局辦理房屋產權轉移登記事項

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